国有企业物业招商招租管理办法
第一章 总则
第一条 为更好服务我区招商引资及产业发展大局，加强XX区属国有企业物业租赁管理，实现国有资产保值增值，提升区属国企物业经济效益和社会效益，根据相关法律法规以及XX市国资委的有关规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的区属国企是指XX区政府授权XX区国有资产监督管理局（以下简称“区国资局”）履行出资人职责的国有独资公司（企业）（以下简称“区直管企业”）及其独资、控股企业（以下简称“二级企业”）以及二级企业独资、控股企业等。
第三条 本办法所称的区属国企物业，是指产权或管理权属于区属国企，按法律法规可用于租赁并由区属国企获得收益的资产，包括房屋建筑物、土地等。
第四条 区属国企物业招商招租方式包括公开招租、单一来源方式、竞争性谈判、直接出租（续租）以及采用招商选商评价体系等。
公开招租租金底价，单一来源方式、竞争性谈判、直接出租（续租）的租金价格均不得低于区直管企业委托的有资质的第三方机构（以下简称“第三方机构”）的评估中间价;租金应设置递增机制；采用招商选商评价体系招商的园区租金价格根据园区招商规划方案确定。
XX辖区内工业生产用房采用单一来源方式、竞争性谈判、直接出租的，租金价格按照经修正的参考租金执行（按住建部门最新年度发布的工业生产用房参考租金标准进行修正），须结合区国资局当年下达的考核要求，将产值、税收要求条款列入租赁合同；部分因承担区委区政府部署任务、服务我区产业经济发展的特殊工业园区，经区产业发展工作领导小组国企产业用房专业委员会研究审定后，可不适用参考租金的规定。
第二章 物业招商招租
第五条 单宗物业面积500平方米以上或根据第三方机构评估月租金下限在10万元以上的区属国企物业，原则上应采用公开招租方式进行（本办法第九条、第十条规定的除外）。企业不得将物业化整为零或以其他方式规避公开招租。区属国企物业招租服务机构应为经区国资局认可、符合条件的机构。
单宗物业面积500平方米以下且根据第三方机构评估月租金下限在10 万元以下的区属国企物业，可由区属国企按内部决策程序招租，本办法另有规定的除外。
第六条 XX辖区外的区属国企物业，招商招租以经济效益为主，原则上采取公开招租的方式进行。
第七条 区属国企物业公开招租应制订物业公开招租方案，内容应包括物业基本情况、招租方式、租金底价、递增机制、租赁期限、物业用途及承租条件等。
区直管企业本部物业公开招租方案由区直管企业经营班子会议审定；区直管企业所属企业物业公开招租方案经本企业经营班子会议审定后，报区直管企业备案。
第八条 物业公开招租程序：
（一）如投标人为3家以上，应正常开标。评标采用最高价中标法，符合条件且报价最高者为中标人，中标价为合同价；如合格投标人仅2家，评标采用竞争性谈判，报价最高者为中标人，中标价为合同价。招标机构应现场公布中标人，并公示中标结果；公示结束后，由招标机构向招租企业和中标人发放中标通知书。
（二）如合格投标人仅1家，经区直管企业审定后，可直接出租或终止公开招租行为，重新招租。
（三）首次招租流标的，可适当延长公示期或经本企业按照重大事项履行内部决策后，可按原方式依次组织第二次、第三次公开招租。第二次招租底价按评估中间价的90%（含）或评估价下限孰高原则确定；第三次招租底价按不低于上一次招租底价的90%确定，降价情况和招租结果须报告区直管企业纪委、监事会。
如第三次公开招租流标的，可适当放宽招租条件，重新拟定招租方案组织公开招租。
第九条 XX辖区内的区属国企物业，符合XX市、XX区产业发展导向，并符合以下情形之一的，可直接采用单一来源或竞争性谈判方式出租：
（一）注册地在XX区或承诺在合同签订之日起6个月内迁入XX区的上市公司、规上企业、国高企业，以及区五类百强企业{以区科技创新局（国高企业名单）、区统计局（规上企业名单）、工业和信息化局（五类百强企业名单）等部门最近年度名单为准}。
（二）区产业部门、各街道推荐的招引项目（含企业、机构、平台），须由推荐单位参照区有关产业遴选评定标准进行筛选，经推荐单位领导班子会议审定通过。推荐意见应列明推荐理由，并根据招引项目的企业（机构、平台）类型，明确招引项目承租期间的年度产值、税收或投入等具体指标；区属国企必须将招引项目的相关指标列入物业租赁合同，并明确对未达到合同约定指标的项目，区属国企有权提前终止租赁合同或提高租金（租金增幅由区直管企业确定）；
（三）区教育局、卫健局、民政局等行业主管部门推荐符合市、区规划，弥补我区相关行业领域空白的教育、医疗、养老机构或项目，经推荐单位领导班子会议审定通过，推荐意见应列明推荐理由，区直管企业在征求拟入驻物业所在街道意见同意、报区国资局审核后，提请XX区产业发展工作领导小组国企产业用房专业委员会研究审定；区属国企必须将引进后需达到该领域全市领先水平等相关指标列入物业租赁合同，并明确对未达到合同约定指标的项目，区属国企有权提前终止租赁合同或提高租金（租金增幅由区直管企业确定）；
（四）区行业主管部门推荐的行业协会，经推荐单位领导班子会议审定通过后出具推荐意见，列明推荐理由；
（五）区政府引进并经区产业发展工作领导小组会议审定的重大项目。
区直管企业本部采用单一来源或竞争性谈判方式出租物业，由区直管企业经营班子会议审定；区直管企业所属企业采用单一来源或竞争性谈判方式出租物业，经本企业经营班子会议审议通过后，报区直管企业审定。
第十条 区属国企可将物业直接出租给XX区行政事业单位或社区股份公司自用办公，或直接出租给区属其他国企。
第十一条 对于纳入区属国企重点产业园区的物业，区直管企业可采用招商选商评价体系招商。
需纳入区属国企重点产业园区的物业，由区直管企业提出园区目标、产业和功能规划，制定园区招商规划方案，征求区产业部门意见后按照重大事项履行内部决策后，报分管区领导专题会议审定。纳入区属国企重点产业园区范围后，由区国资局出具备案文件并抄送区产业部门。
园区招商规划方案内容主要包括：园区基本情况、目标定位、产业定位、功能定位、产业集聚度、招商选商指标体系（产值、税收、研发投入、人才团队等）、租赁价格体系、空间分配方案、续租条件、离园及淘汰机制等。
未通过招商选商评价体系的企业，可根据上述公开招租有关规定，通过公开招租方式入园。
第十二条 对因产业发展需要，国家级科技企业孵化器（众创空间）运营单位承租区属国企物业用于打造科技企业孵化器（众创空间）的，以及各级政府或部门认定的产业园区的运营单位承租区属国企物业用于打造专业化园区的，首次租赁及续租均须由区直管企业按重大事项履行内部决策程序后报区国资局审定。
第十三条 区属国企招引的企业符合政策性产业用房相关要求的，可按区政策性产业用房有关规定申请相关政策补助。
第十四条 鼓励区属国企配合区产业部门利用自有物业“先租后售”、自有闲置土地以地招商等方式招商。
第三章 租期及续租管理
第十五条 区属国企物业与承租方首次租赁合同租期原则上不超过5年。物业租赁合同到期后，原则上应当重新招商招租。承租方承租XX辖区内物业用于自用的，且同时符合下列条件，于合同到期前3个月提出续租申请，经区直管企业审定后，可直接续租：
（一）合同期内无拖欠租金或其他违反租赁合同约定情形；
（二）企业整体运营良好；
（三）经征求区产业部门或行业主管部门，对其直接续租无异议。
续租物业每次续租时间不超过首租时间，续租次数不超过2次。对区产业经济发展有重大贡献的企业，经区政府同意，续租次数可突破2次。
第十六条 原则上物业免租期不超过3个月，特殊情况需延长免租期的，由区直管企业经营班子会议审定。续租物业不设免租期。
第十七条 需要承租方对承租物业一次性投入较大的酒店、商场，或符合市、区规划的教育、医疗、养老机构或项目，物业所在地的区政府引进的重点产业项目，首次租期需10年以上、20年以下（含20年）的，由本企业按照重大事项履行内部决策，经区直管企业经营班子会议审定后，报区国资局备案。物业租赁合同到期后，不得直接续租。
第十八条 在确保不影响城市更新开发时序的前提下，对已纳入城市更新拆除范围、列入城市更新单元计划的物业，承租方为城市更新单元计划申报主体的，经区直管企业审定后，可直接出租或续租；承租方非城市更新单元计划申报主体、无违反原租赁合同约定情形、提出续租申请的，经区直管企业审定后，可直接续租，物业续租合同应明确约束条款，承租方须同意城市更新正式启动后立即无条件终止租赁合同。
第十九条 区属国企应要求承租方不得擅自转租、分租。确因特殊情况需转租、分租的，承租方应提出书面申请，经区直管企业审定后方可转租或分租。
转租、分租行为决策资料和签订的合同必须报区直管企业纪委备案。
区属国企应在招标文件、租赁合同、租赁合同补充协议等文件中要求承租方遵守本条第一、第二款规定，如未遵守规定，或擅自通过股权转让、变更法定代表人等方式将承租物业变相进行转租、分租的，按合同约定终止合同并没收押金；同时由区直管企业将该承租方违约转租分租的情况抄送区国资局、各招租服务机构和其他区直管企业，5年内不得再次承租区属国企物业。
